Choisir son terrain à bâtir

La localisation puis l’emplacement précis sont déterminés en fonction de la situation souhaitée: petite ou grande superficie, isolé par rapport aux autres habitations ou en lotissement…

Diverses questions se posent:

• Le terrain est-il constructible ?
• A t-il reçu tous les agréments ?
• Qu’en est-il de l’étude de sol et des fondations ?
• La parcelle est-elle parfaitement délimitée ?
• Quelle est sa superficie exacte ?

Pour éviter toute mauvaise surprise, il convient de consulter les règles d’urbanisme et le Plan de prévention des Risques (tremblements de terre, inondations…) disponibles en mairie.
Identifier le lieu idéal pour construire son habitation requiert certaines informations sur la nature du sol, les raccordements à effectuer mais aussi sur les aménagements à réaliser avant les travaux. Les frais d’assainissement, les branchements aux réseaux d’eau et d’électricité, la mise en place d’un chemin d’accès se calculent précisément avant l’achat.

L’acquisition d’un terrain est le point de départ de la future construction. Mais, attention, plusieurs semaines sont parfois nécessaires aux démarches, du passage du géomètre à l’achat finalisé chez le notaire.

Pour cela, rendez-vous au service urbanisme de la Mairie et demandez à consulter le règlement d’urbanisme (POS, PLU, carte communale …) en vigueur. Vous pouvez également demander un certificat d’urbanisme opérationnel pour savoir si votre projet est réalisable (et ce même si vous n’êtes pas propriétaire du terrain concerné). L’avantage : ce document est valable 18 mois, période pendant laquelle vous conservez les dispositions applicables au terrain au moment de la délivrance du certificat.

LES SERVITUDES

Si vous avez demandé un certificat d’urbanisme, vous aurez la liste des servitudes qui pourraient venir remettre en cause votre projet de construction. Sinon, assurez-vous en Mairie qu’il n’existe pas un PPR (plan de prévention des risques), une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager), un périmètre de protection des Monuments Historiques … sur le territoire de la commune.

LES RESEAUX

Un terrain inclus dans une zone constructible au niveau du document d’urbanisme n’est pas nécessairement réputé constructible par l’Administration s’il n’est pas desservi par les réseaux eau potable et électrique. Renseignez-vous auprès des gestionnaires concernés pour savoir si la parcelle est raccordée ou, à défaut, pour connaître le coût des travaux nécessaires. En outre, n’oubliez pas de vous renseigner sur la répartition des frais, certains étant intégralement supportés par le propriétaire, d’autres pris en charge pour partie ou en totalité par la commune ou le gestionnaire du réseau.

L’ASSAINISSEMENT

Si votre commune ne dispose pas d’un réseau collectif alors votre habitation devra disposer d’un système d’assainissement individuel. Interrogez les services concernés pour obtenir les informations techniques, les normes en vigueur et le coût moyen d’un tel dispositif.

L’ENVIRONNEMENT

Avant de conclure la transaction, réalisez une petite enquête de terrain auprès du voisinage, de la Mairie ou de tout autre interlocuteur pour savoir si un autre projet n’est pas en cours de développement dans le secteur proche de votre parcelle : parc éolien, autoroute, aéroport … En résumé, assurez-vous que le havre de paix dont vous avez tant rêvé ne va pas, d’ici quelques mois, se transformer en enfer.

REGLES D’URBANISME LOCAL

Une parcelle vendue comme un terrain à bâtir doit garantir la constructibilité du site.
Cependant, cela ne suffit pas : il faut tenir compte des règles d’urbanisme locales, pour voir si le projet peut être réalisé comme souhaité. Il convient donc au préalable, de demander le certificat d’urbanisme à la mairie ou à la direction départementale de l’équipement. Le certificat assure d’ailleurs la constructibilité ou non du terrain, ainsi que sa viabilité.
Sur ce point, plus d’informations ne seront pas de trop, surtout si le terrain est quelque peu isolé.
La mairie donnera les informations complémentaires nécessaires sur les réseaux d’assainissement et d’eau tandis que pour le gaz, l’électricité ou le téléphone, il vaut mieux s’adresser aux entreprises prestataires. Le certificat indique également les servitudes éventuelles, les taxes appliquées ou encore, les dispositions urbanistiques à respecter.

QUALITE DU SOL

Évidemment, la qualité du sol et même du sous-sol doit être connue pour éviter toute mauvaise surprise, la solidité de l’édifice à construire en dépend !
Des canalisations peuvent en effet passer dans le sol choisi, peut avoir été fragilisé par des bâtiments précédemment édifiés ou même pollué par une activité quelconque. Il faut par ailleurs, jeter un œil au plan de prévention des risques de la commune, pour savoir si le terrain se situe dans une zone soumise à des inondations ou des glissements de terrain, notamment.
Le plan d’urbanisme local est aussi à consulter pour connaître la surface constructible (Coefficient d’Occupation des Sols).

BORNAGE DU TERRAIN

Après avoir compilé toutes les informations importantes sur le sol et l’environnement, il faut penser au bornage terrain. En tout cas, à faire délimiter son terrain. L’expert-géomètre s’en charge, et donne ainsi une idée bien précise de la superficie que l’on s’apprête à acheter. De la sorte, on fixe aussi à l’avance les limites de son terrain, vis-à-vis des voisins, pour éviter tout conflit potentiel. Délimiter son terrain est immuable une fois l’action réalisée : on ne peut les déplacer, ni les retirer. Le bornage terrain est donc une étape importante et très utile. Il s’agit surtout, de l’étape qui marquera le début de la réalisation du projet immobilier.